一般来说，借款人向贷款人借款时，双方之问会签订借款合同，双方按照借款合同的约定提供借款，返还借款。实践中，贷款人与借款人之间出于规避法律或追求高额利息等种种动机，会出现签订其他名义的合同进行借款的现象。比较突出的一种就是以房地产开发商作为借款人与贷款人以购房合同的形式借款，将购房合同所涉房屋作为借款的抵押担保。这种情况下，虽然双方之间名义上签订了房屋买卖合同，但合同本质为借款合同。对于双方之间产生的争议，应当按照民间借贷法律关系进行处理。

                           【董某诉A房地产公司借款合同纠纷一案】
    董某向A房地产公司提供借款，但双方并未签订借款合同，而是签订了房屋买卖合同，将董某提供借款的义务约定为支付购房款，将A房地产公司还款的义务约定为限期内回购房屋。后因A房地产公司未能按时偿还借款，董某将其诉至法院，请求法院判决A房地产公司偿还借款并支付相应利息。
    原告董某诉称，2009年2月，董某向A房地产公司提供借款600万元，双方约定借款期限为1年，A房地产公司按照每月2. 20-/0的利率标准，按月向董某支付利息。因A房地产公司未能按照合同约定偿还借款本金及相应利息，故董某诉至法院，要求判令A房地产公司：(1)偿还本金600万元并支付相应利息及赔偿董某损
失；(2)承担该案诉讼费用o
    被告A房地产公司辩称：不同意董某的诉讼请求。董某与A房地产公司之间并非民间借贷法律关系，双方签订的是房屋买卖合同o董某的主张，与事实不符，于法无据，请求法院驳回其诉讼请求。
    法院经审理查明：2009年2月14日，董某作为买受人与A房地产公司签订了两份《商品房买卖合同》，合同约定：“……第三条：所购房屋为A区之A11号、F区之F03号房，用途为商业；第四条：该商品房总价款600万元。”同一天，董某向A房地产公司交纳了600万元购房款，双方又签订《商品房买卖合同补充条款》一份，约定：董某同意A房地产公司于2010年2月1 4日前，按原价回购上述房屋，并配合解除《商品房买卖合同》。A房地产公司承诺每月14日前，将按月息2.2%向董某支付利息。A房地产公司如果不按时退还房款，董某有权取得房屋所有权。合同签订后，A房地产公司自2009年2月14日起至7月14日，每月向董某支付13.2万元的利息o后因经济变故，未依约定支付利息。现涉案房屋并未办理过户手续，仍在A房地产公司名下，已被A房地产公司抵押给第三人。   

    法院认为：判断合同的性质不应仅根据合同名称，而应以合同的内容即合同的权利义务条款作为依据。本案中，《商品房买卖合同补充条款》约定的董某向A房地产公司支付600万元款项并按月收取利息，A房地产公司到期返还本金等，均符合借款合同之特征。根据《商品房买卖合同补充条款》的约定，《商品房买卖合同》的履行条件为“A房地产公司到期不按时退还房款”，故买卖房屋并非双方真实的合同目的，而是A房地产公司以其所售商品房为600万元借款提供抵押担保，双方以商品房买卖合同的形式代替借款担保合同o故该案合同的性质应认定为名为商品房买卖合同，实为借款合同。另外，虽然本案中董某与A房地产公司明确约定，A房地产公司如果不按时返还借款，董某有权以商品房买卖合同的形式取得房屋所有权，但该合同条款因为违反《担保法》第40条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定而无效。
    至于董某主张的A房地产公司偿还本金，并自2009年7月15日起至还款之日止以600万元为基数按合同约定的逾期利率日千分之一计付利息的请求，鉴于《商品房买卖合同补充条款》对逾期利息的计算是以本金600万元还是以月息13.2万元为基数约定不明，且A房地产公司的违约行为给董某造成了损失，董某主张以本金600万元为基数计算逾期利息亦属合理。《人民法院审理借贷案件的若干意见》第6条规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护”o因双方约定的逾期利率已超过了银行同类贷款利率的4倍，对超过部分法院不予保护。故法院判决：A房地产公司在本判决生效之日起1 0日内向董某返还本金，并支付自2009年7月15日起至借款还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的利息。
    【分析解答】
    该案争议的焦点是对笸某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充条款》的合同性质的认定。在判断合同性质时，不能仅根据合同的名称来判断，而要根据合同内容及其所涉及的法律关系来判断。本案中，董某与A房地产公司签订的合同虽然名为“商品房买卖合同”，但其所涉及的权利义务关系却不同于一般的商品房买卖合同。就商品房买卖合同而言，其当事人为买受人和出卖人，买受人的合同义务是向出卖人交付购房款，出卖人的合同义务是向买受人交付房屋并办理产权过户登记手续。而董某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同补充条款》中，却约定了A房地产公司可于2010年2月14日前按原价回购房屋并解除原商品房买卖合同的条款，以及A房地产公司按月向董某支付利息的条款，并且，董某在支付了购房款后，A房地产公司并未交付房屋和办理过户登记手续，而是继续占有、使用相关房屋。这与一般商品房买卖合同的权利义务关系大为不同。董某与A房地产公司所签订合同的合同性质，需要从双方签订的《商品房买卖合同补充条款》中出现的“回购”一词出发来理解。回购，顾名思义是购回卖出之物，一般是指卖方在卖出某物时，同时与买方约定在将来的某时以预定价格购回此物，通常该预定价格要高于卖出时的价格。网购行为常见于证券领域，是一种带有浓厚的融资色彩的行为。由此可以看出，董某与A房地产公司签订的《商品房买卖合同》以及包括回购条款的《商品房买卖合同补充条款》，其目的在于满足A房地产公司的融资需要。从该案的合同内容来看，双方之问签订的房屋买卖合同并非双方的真实合同目的，以房屋为双方之问的借款提供担保才是双方的真实意图。从双方的权利义务约定来看，董某向A房地产公司提供融资款项，A房地产公司在限期内应偿还该款项、按月向董某支付相应利息，并以实际履行商品房买卖合同的交付房屋行为作为担保，符合借款合同的权利义务关系，其合同性质应为借款合同。因此，法院认为双方之间应为民问借贷法律关系，并依此作出判决。
   实际生活中可能经常出现合同性质与合同形式不符的情况，既可能出现本案例中以购房合同形式进行借款的，也可能出现上一个案例中以借款合同形式进行购房的。要区别合同究竟是借款合同还是购房合同，需要判断合同当事人所承担的主要权利义务。在借款合同中，合同双方当事人的主要义务是提供贷款和偿还借款。而在房屋买卖合同中，合同双方当事人的主要义务则是交付房屋和交付货款。因此，房屋是否交付、是否转移占有是判断合同性质的一个重要标准。在此，需要提示大家，应当遵守法律规定，依据真实意图签订相应的合同；为规避法律规定，以其他合同形式掩盖真实的合同目的，可能给自己带来履行风险和实际损失。
【法律法规链接】
《合同法》第1 96条、第221条