不动产抵押合同成立即生效，但不动产抵押权需登记后才生效
    借款人与贷款人在订立民间借贷合同时，可以设定抵押担保。抵押条款往往与借款合同写在一起，甚至只是抵押人在借条上签字，或者在借条上借款人注明提供的抵押物品；当然也可以订立专门的抵押合同。抵押人与抵押权人订立有关设立、变更、转让和消灭抵押权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押合同成立时生效。但是，抵押合同与抵押权是有区别的。物权变动的发生除了抵押合同外，还须符合公示原则的要求。以建筑物和其他土地附着物等不动产设定抵押的，抵押合同生效后应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。以不动产设定抵押担保的，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力，抵押权人（贷款人）也就丧失了优先受偿权。
            以土地使用权，城市房屋，林术所有权等财产作为抵押时，抵押杈自登记时设立
                     ——原告王某与被告杨某借款合同纠纷案
    原告王某诉称：2006年12月20日其与杨某签订了借款合同，杨某借款50万元，借款时间自2006年12月20日至2007年6月19日，借款利率为月息2%此外杨某将其位于北京市海淀区花园北路某地的房屋一套作为该笔借款的抵押物，合同签订后杨某将房屋产权证交付给王某，但未办理抵押登记。在偿还25万元本金及3万元利息后，杨某承诺于2008年5月底偿还剩余本金和利息，并借故取回了房产证。此后，王某多次催要未果，现起诉要求杨桌偿还剩余本金25万元及相应利息，若杨某确实无能力偿还，可以优先受偿其抵押房产，杨某承担诉讼费。
    被告杨某辩称：王某所述属实，确实向王某借款50万元，现尚有25万元本金及相应利息未归还，但其现在没有偿还能力希望法院能够延长半年时间。至于抵押的房产，因事后没有办理抵押登记，抵押合同无效，王某无权要求优先受偿其抵押财产。

    法院经审理查明：王某与杨某系朋友关系，杨某为开办北京人缘汽车租赁有限公司需要资金，于2006年12月20日与王某签订《借款合同》，杨某向王某借款50万元，借款期限为2006年12月20日至2007年6月19日，月息2%0同时双方约定，杨某以位于海淀区花园北路某地的房屋作为抵押，逾期还款期限最长不超过3个月，如不按期偿还，王某有权以杨某的抵押物抵偿所借款项o合同签订后，王某给付了50万元借款，杨某于同年12月22日向王某出具借据，并将房屋所有权证交付王某，但双方未至房地产登记机关办理抵押登记0 2007年2月6日至6月20日，杨某先后5次归还王某借款本金25万元及利息3万元。2007年1 2月25日，杨某出具借款说明，内容为“作抵押房地产我已取走，尚欠25万元人民币（本金）、利息，在2008年5月底前本息一次还清”o还款期届满，杨某未归还所欠借款本金及利息。另查，房屋系杨某之父所有。审理中，杨某称其父对房屋作为借款抵押物的情况并不知情。
    法院认为：借款人应当按照约定的期限偿还借款。杨某就其借款项以合同及借款说明承诺了具体的还款期限，现其未按约定偿还借款本金并支付利息，已构成违约o王某要求杨某偿还本金及利息的请求，法院予以支持。考虑到杨某现暂无力还款，法院将给予其适当的期限筹措款项o以房屋作为抵押物，应当办理抵押物
登记，抵押权自登记时设立。因双方未就抵押房屋办理相关的抵押登记手续，故本案中的抵押权并未设立口王某要求优先受偿抵押房产的请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。
    【分析解答】
    该案的焦点在于房屋作为抵押物，未进行登记的，抵押的效力如何。
    该案涉及借款和借款抵押两个法律关系，案例中王某与杨某的借款合同合法有效，应受法律保护。但王某与杨某没有就房产办理相应抵押登记手续，抵押权未设立，不能有效存在，王某丧失对该房产的优先受偿权，只能依据借款合同约定要求25万元本金及利息。根据《物权法》第1 87条规定，以土地使用权、城市房屋、林木所有权等财产作为抵押时，抵押权白登记时设立。抵押权的实现，要同时具备两个条件：一是债务已届清偿期，只有在债务已届清偿期，债务人不履行债务时，抵押权人才可以实现抵押权；二是必须设立抵押权，如法律规定应当登记设立抵押权的未经登记，抵押权就不能实现，王某不能通过行使抵押权来实现其与杨某的债权效力。因此本案中王某要求杨某承担抵押担保责任的诉请，不能得到法院支持。需要注意的是，区分抵押合同的生效和抵押权的设立。抵押合同是当事人在特定物上设立抵押物的协议，其属于合同，成立和生效需依据《合同法》进行判断。抵押合同本身属于设权行为，日的是设定抵押权，但抵押合同与抵押权是有区别的，抵押合同的生效需要当事人具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定等要件。而抵押权的生效需要公示，对于需要登记才能生效的抵押权而言，登记行为是设立抵押权的行为。即抵押合同的成立并生效是当事人设立抵押权的前提，登记行为不是判断抵押合同是否生效的要件，而是对于需要登记才能生效的抵押权，抵押权人享有抵押权的要件。对于该案而言，贷款人王某收到房产证后，应与抵押人王某共同办理抵押登记，抵押人与贷款人并未办理抵押登记，所以王某并不能就其抵押物享有抵押权。但抵押合同是双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
    【法律法规链接】
《物权法》第1 5条、第1 80条、第1 85条、第1 86条、第1 87条、第195条
《民事诉讼法》第206条