规则摘要：

1.民间借贷纠纷中，大额借据本金真实性，如何认定

民间借贷纠纷中，借款人对借据本金的真实性提出合理怀疑之抗辩的，法院应综合全案证据和事实进行审查判断。

2.名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定

购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。

3.名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系

当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。

4.委托协议上受托人签名非本人所为，为何依然有效

受托人知道或者应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效。

5.二审中以一审判决为新证据提时效抗辩，不予支持

二审期间，发包方以一审判决作为新证据，主张承包方起诉时已经超过诉讼时效期间的，该上诉请求不应被支持。

6.补充协议变更备案合同，如何认定实质性内容变更

当事人另签施工补充协议对备案中标合同工程款计价方式的变更，是否构成“实质性内容不一致”，应综合考量。

7.约定以物抵债，未办物权转移的，清偿行为未成立

当事人之间达成以物抵债协议，因以物抵债行为系实践性法律行为，在办理物权转移手续前，清偿行为尚未成立。

8.协议变更后，履行期限约定不明的，应当依法解释

当事人变更协议内容后，对履行期限没有约定或约定不明的，应按照《合同法》第61条、第62条规定作出解释。

9.合同内容违反效力性强制性规定，才应认定为无效

违反效力性规范应认定合同无效，而违反管理性规范，可由有关机关对当事人实施行政处罚，并不影响合同效力。

10.建筑容积率及规划用途，不作为认定房屋权属依据

房屋建设违反建筑容积率、规划使用用途等规划要求，并不能得出该房屋的所有权应归属于全体业主共有的结论。

11.双方就同一事项签订两份协议，原则上以后者为准

两份关联协议，相同当事人之间、相同事项上的不同约定，应以签订在后的协议变更签订在前的协议为基本原则。

12.一方从共管账户支取的资金，推定已获另一方同意

一方从共同掌控的联合账户中支取资金，在无相反证据证明的情况下，应视为已受到另一方的监管或得到其同意。

13.车主聘用的司机与车辆挂靠单位并无事实劳动关系

个人购买的车辆挂靠其他单位且以挂靠单位名义对外经营，其聘用的司机与挂靠单位不宜认定形成事实劳动关系。

14.人事档案纠纷属劳动争议，仲裁机构及法院应受理

人事档案纠纷属于劳动争议。劳动者请求用人单位办理人事档案移转手续的，劳动仲裁机构及法院依法应当受理。

规则详解：

1.民间借贷纠纷中，大额借据本金真实性，如何认定

——民间借贷纠纷中，借款人对借据本金的真实性提出合理怀疑之抗辩的，法院应综合全案证据和事实进行审查判断。

标签：民间借贷－借据－证据规则－借款合同－债务确认

案情简介：2007年，曾某与开发公司签订借款协议，约定曾某提供1300万元借款予开发公司用于房地产开发，借期8个月，未约定利息。当天，曾某即汇款700万元至开发公司账户。开发公司出具借条，载明“借曾某1300万元（转账700万元，现金600万元）”。2008年，曾某以开发公司仅偿还700万元为由，诉请偿还尚欠的600万元本息及违约金100万元。该案二审中，双方在法院主持下达成还款的和解协议，法院制成民事调解书。嗣后，开发公司以双方实际借款700万元，其余系高息，调解协议非其真实意思表示为由，申请再审。曾某及其代理人在诉讼中对借贷资金来源、支付时间及顺序、具体支付方式等方面的陈述，存在诸多前后不一、相互矛盾之处。

法院认为：民间借贷案件审理中，对于仅提供借据的大额现金支付，借款人提出合理怀疑之抗辩的，除就债权凭证进行审查外，还应结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况等事实和因素，综合判断并查证借贷事实是否发生。综合对全案证据证明力的判断，本案借款协议及借条关于高额无息借款本金的约定，与正常民间借贷交易惯例不符。在借款人不予认可，且已提供相应证据证明其主张的情形下，出借人应就借贷关系的成立承担举证责任。曾某作为出借人，不能就借贷资金来源、支付时间及顺序、具体支付方式等涉及现金借贷关系是否实际发生的案件主要事实提供充分证据予以证明，且就其诉请存在诸多前后不一、相互矛盾的庭审陈述及证据出示。对此，曾某应承担举证不能的法律后果。曾某关于其与开发公司之间存在1300万元民间借贷关系的主张，事实依据不足，不能成立。《民事诉讼法》第93条规定：“人民法院审理民事案件，根据当事人自愿的原则，在事实清楚的基础上，分清是非，进行调解。”第96条规定：“调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。”根据前述法院认定的事实，原审法院在二审审理过程中，未查明案涉实际借款数额及是否存在违法高息情况，即以民事调解书形式对当事人达成的和解协议予以确认，与《民事诉讼法》及最高人民法院《关于人民法院审理借贷案件的若干意见》的规定相悖。判决开发公司支付曾某借款本金700万元的利息及逾期还款违约金100万元。

实务要点：民间借贷案件审理中，对于仅提供借据的大额现金支付，借款人提出合理怀疑之抗辩的，除就债权凭证进行审查外，还应结合借贷金额、款项交付、当事人的经济能力、当地或当事人之间的交易方式、交易习惯、当事人财产变动情况等事实和因素，综合判断并查证借贷事实是否发生。

案例索引：最高人民法院再审“曾某与某开发公司民间借贷纠纷案”，见《民间借贷借据本金数额的真实性应综合全案证据和事实进行审查判断——曾志伟与襄阳市前方房地产开发有限公司民间借贷纠纷案》（张颖新，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·最高人民法院案件解析》（201402/58：131）。

点评：最高院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（征求意见稿）》（2013年10月）第6章关于事实审查与举证分担的实务精缩版。

2.名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定

——购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。

标签：民间借贷－商品房买卖－借款合同－合同性质－回购条款

案情简介：2011年7月，开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》，约定吴某以4960万元总房款购买开发公司的预售房屋。同日，双方签署《回购协议》，约定开发公司“欲将回购”吴某所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元的标准计算。随后，双方办理了《商品房买卖合同》的备案登记手续，吴某向开发公司汇款，开发公司出具收到4960万元的借条，并为吴某开具部分发票。2012年12月，吴某诉请开发公司履行回购协议，偿还本金4960万元及利息。

法院认为：不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，案涉《商品房买卖合同》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人的关注点集中在《回购协议》及相应的违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和开发公司为吴某开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。故开发公司与吴某签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，《商品房买卖合同》不过是为了担保吴某债权的实现。双方之间真实的法律关系是民间借贷。判决开发公司偿还吴某4960万元本金及利息，利息按同期中国人民银行贷款基准利率的4倍计算，其中应扣除已支付的300万元。

实务要点：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。

案例索引：“吴俊妮与安华房地产开发有限公司民间借贷纠纷案”，见《是民间借贷还是商品房买卖》（韩玫，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58：96）。

点评：当事人之间为融通资金所设计的购房合同、房屋回购等法律关系，仍然有可能会被法院按实质的民间借贷法律关系认定，高息不被支持。

3.名为商品房买卖，实为借贷，可视为借款担保关系

——当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型担保关系。

标签：抵押－按揭购房－借款合同－合同性质－民间借贷－非典型担保

案情简介：2007年，开发公司为偿还严某等5人的340万元到期借款，与杨某签订商品房买卖合同，约定杨某购买开发公司1400余平方米的53间商铺。在杨某付全款后，开发公司撤销了与严某等5人的购房备案登记，而办理了与杨某的购房合同备案登记。同时，开发公司向杨某账户汇入61.1万元，其称系借贷利息，另向杨某开具购房发票，但未将发票原件交付杨某，后又在税务部门做了缴销。2008年，杨某诉请开发公司交付房屋。

法院认为：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。本案现有证据证明，开发公司与杨某之间应为借贷关系：①就开发公司而言，其签订商品房买卖合同真实目的，系向杨某借款以偿付严某等人已届清偿期的340万元借款，防止案涉房屋因就前述债权提供担保、办理了登记备案而丧失所有权。对此，有开发公司与严某等5人的在先类似交易模式、开发公司向杨某支付61.1万元借款利息、开发公司持有发票原件等证据和事实佐证。如开发公司真实意思表示系以340万元价款出售案涉房屋，则直接依其与严某等5人所签合同之约定即可实现，无需徒增与杨某协商签订买卖合同、以杨某支付340万元购房款偿还严某等人的340万元借款、撤销严某等5人的备案登记后再申请将杨某作为购房者登记备案等繁琐步骤和程序。②发票是交易真实发生的证明，更是办理不动产权属登记的重要依据。本案中，杨某作为买受人，在交纳了全部房款后，始终未向开发公司索要发票原件，直到本案诉讼中向法院提交的亦仅系复印件。且近三年时间内未要求办理权属登记，明显不符合交易习惯。开发公司作为售房一方，在始终认可收到杨某房款情况下，未将发票原件交付杨某，嗣后却将该发票连同其他各联在当地税务机关作了缴销，充分说明开发公司否认房产交易的真实性。而缴销行为发生在非诉讼中，则从另一侧面证明开发公司否认与杨某之间存在真实的房产交易关系的态度是一贯的，故仅凭杨某提供的发票复印件，尚不能认定其与开发公司之间存在商品房买卖合同关系。③杨某收到开发公司支付的61.1万元，杨某对该款项性质始终以商业秘密为由拒绝作出说明，考虑到民间借贷支付利息的一般做法，综合全案情况分析，在杨某未能举证证明双方存在其他经济往来的情况下，认定开发公司主张上述款项系其为向杨某借用340万元而支付利息的主张具有更高的可信度。再者，案涉商品房买卖合同以一口价340万元方式，交易了1400余平方米的53间商铺，亦与一般房地产交易习惯不符。综上，书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。杨某向开发公司支付340万元并收取利息的行为，足以认定双方之间成立了债权债务关系。双方签订商品房买卖合同并办理备案登记行为，足以认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。杨某作为债权人，可以适当方式就合同项下商铺主张权利，以担保其债权的实现。但其请求直接取得案涉商铺所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，不予支持。判决驳回杨某诉讼请求。

实务要点：法律关系的性质应依当事人真实意思表示予以认定。书面借款合同并非认定债权债务关系不可缺少的要件。充分证据证明当事人以签署商品房买卖合同并办理备案登记方式进行民间借贷的，应认定双方之间成立了一种非典型的担保关系。债权人可以适当方式就合同项下不动产主张权利，以担保其债权实现。但其请求直接取得案涉不动产所有权的主张，违反了《物权法》关于禁止流质的规定，应不予支持。

案例索引：最高人民法院（2013）民提字第135号“某开发公司与杨某商品房买卖合同纠纷案”，见《广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷案》（审判长张勇健，审判员韩玫，代理审判员沈丹丹），载《民事审判指导与参考·裁判文书选登》（201402/58：192）；另见《意思与表示不一致时，对法律关系性质的司法认定——广西嘉美房地产开发有限责任公司与杨伟鹏商品房买卖合同纠纷申请再审案》（梁曙明、刘牧晗，最高院立案二庭），载《立案工作指导·申诉与申请再审疑案评析》（201304/39：55）。

点评：名为商品房买卖实为民间借贷，以往一般按当事人的真实意思表示即民间借贷处理，但对已备案登记的购房合同性质，本案认定有新意。

4.委托协议上受托人签名非本人所为，为何依然有效

——受托人知道或者应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效。

标签：委托合同－民间借贷－借款合同－合同性质

案情简介：2006年，开发公司与梁某达成融资意向。随后，梁某与严某签订《委托协议》，约定：就梁某以500万元通过银行按揭方式，购买开发公司50间房屋，开发公司在2年内以每年增加500万元的20%的价格回购，现梁某授权严某与开发公司签订《购房合同》，实际购房者为梁某，严某“不享有任何实体权利”。该协议上严某签名由他人代书写。10天后，梁某、严某分别与开发公司签订《购房合同》，约定房款及首付等事宜。此后，开发公司与梁某就50间房屋买卖签订《补充协议》，约定《委托协议》作为本补充协议附件，受托人在《购房合同》中应履行义务，全部由梁某承担。据此，梁某以按揭购房方式共计支付开发公司500万元融资款。房产证、房产土地证亦办至梁某及严某名下。2008年，因开发公司依约向梁某行使回购权未果致诉。严某作为第三人参与诉讼。

法院认为：虽然购房本身是事实且手续齐全，但结合《委托协议》、《购房合同》和《补充协议》内容，及合同履行情况看，梁某及受托人严某在签订《购房合同》前知晓《委托协议》内容，其购房系为实现融资而非房屋交易目的。根据《合同法》第402条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，应认定严某虽未在《委托协议》上签字，但其履行行为使其成为实际受托人，该协议对其具有约束力。按《委托协议》约定，受托人对所购房不享有任何实体权利，严某应配合梁某履行房屋回购手续；梁某有义务依《补充协议》约定将以融资方式取得的房屋交予开发公司，完成回购；开发公司应依约支付《补充协议》约定的500万元融资款及每年20%的回报。

实务要点：受托人知道或应当知道他人在委托协议上代其签名，并按委托协议约定内容履行的，应认定委托协议对其有效，受托人应承担委托协议约定的法律后果。

案例索引：见《委托人知道他人在委托协议上代其签名并按委托协议履行的，应认定委托协议对其有效》（张进先，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201402/58：92）。

点评：为避免民间借贷高息被认定无效及保障借贷资金安全，本案当事人设计出“售房融资+回购权”模式，且牵涉隐名代理，同样风险十足。